华夏幸福重固护城河：66座产业新城已回款，一季度贡献营收近百亿

文 | 李逗

编辑 | 嵇国华

吴向东上任第一年，鲜少参加业绩会的王文学，出现在了华夏幸福2020年线上业绩会现场。

坐镇北京的王文学，简要介绍了过去一年的经营情况。他谈到了产业新城业务的发展情况，都市圈的内生逻辑，以及外界最关心的现金盈利等问题。而身在深圳的吴向东，则把业务重心聚焦到了擅长的商业地产以及不动产投资等领域。

谈到彼此时，王文学称吴向东为“向东总”，而吴向东则称王文学为“文学董事长”。这让分设北京和深圳的线上业绩会，显露出和气融融的氛围。

这一南一北的线上发布会，其实是华夏幸福2019战略调整后“双总部”的体现。自2019年2月份，吴向东加入华夏幸福之后，华夏幸福南方总部以商业地产及相关业务为主，北方总部则以产业新城相关业务为主。

股东及管理层变化后，华夏幸福的业务模式也跟着生变。这之前，华夏幸福的业务定位始终是“产业新城运营商”，但从2019年开始，这个定位变为了“核心都市圈不动产投资开发及运营平台”。

一系列变化下，让外界对华夏幸福有了更大的想象空间。2019年，华夏幸福产业新城收入381.31亿元，同比增长22.85%，园区招商规模再创新高，新增签约近2000亿元，同比亦上升17.8%。而以往那些最被外界关注的产业新城“异地复制”效果，也开始逐渐进入成熟期。

经历了2018年的“水逆期”，以及2019年的调整期后，华夏幸福提出“回归经营逻辑”的目标，紧抓现金流平衡。

“在未来的发展战略上，华夏幸福将继续回归业务逻辑，即产业新城的现金流自我平衡，孔雀城的利润及现金流自我平衡，以及二者的协调发展。” 王文学在业绩说明会上说道。

产业新城多点开花，异地复制成效显著

2020年春节以来，新冠肺炎引发的疫情给各大房企业绩带来了一定影响。不过，作为华夏幸福业务主线之一的产业新城，却没有停止发展的节奏，在一季度中接连落地多个项目。

据AI财经社统计，2020年一季度，华夏幸福以不少于235亿元的投资额，启动了诸如智能装备制造生产基地、晶圆再生项目协鑫集成，合丰泰超薄玻璃基板深加工基地等项目。

华夏幸福一季度的频繁落子，与其独特的产业开发模式有关。自2002年起步于河北固安以来，华夏幸福持续探索产业新城模式，并打造出一系列如固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业新城等产业园区项目。凭借产业新城模式，华夏幸福打造出独特的产业开发商的名片。

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2017 年之后，华夏幸福着力推动异地复制战略，在环京市场之外，逐步分散业绩产区，以平衡产业过度集中带来的风险。连续3年的持续探索下，华夏幸福的异地复制成效进入收割期。

年报披露，华夏幸福2019年新增7个入库PPP项目，全部位于环北京的外埠区域。截至报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。

值得一提的是，近期受到市场热捧的“新基建”战略包括了5G建设、特高压、大数据中心、人工智能、工业互联网等领域，这些也正是华夏幸福所运营的产业新城重点引进产业。

在深耕京津冀都市圈基础上，华夏幸福的都市圈布局开始走向长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、粤港澳（广州、深圳）都市圈，以及郑州、武汉和成都三个高能核心都市圈等，最终打造出“3+3+N”核心都市圈格局，通过聚集核心都市圈优质生产要素，推动产业新城业务发展。

随着异地复制策略的持续推进，华夏幸福的环京外区域收入迎来爆发期。数据显示，2019年华夏幸福环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占总收入44.6%。

营收激增，产业园区收入增速六成

不同于其他房企90%以上的营收来自于房地产开发，华夏幸福的营收来源分为“产业新城及相关业务”和“商业地产及相关业务”。

2020年一季报显示，华夏幸福营业收入195.18亿元，同比增长89.64%。其中，产业园区结算收入额为99.55亿元，同比增长56.53%，成为收入的主要贡献来源。

华夏幸福产业园区的收入增长，背后靠的是其产业运营能力和均衡的项目选址能力。2019年，华夏幸福的产业园区新增签约入园企业545家，新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.84%，招商规模再创新高。

而在项目选址方面，华夏幸福也通过聚焦都市圈、产城融合的业务优势以及开发性PPP的模式等，不断提升产城回款率和操盘效率，迅速打开局面业务局面，也使其业绩稳健增长，收入结构优化，业务能力增强。

从实际年报数据来看，华夏幸福外埠收入贡献前五名为南京都市圈、杭州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈、郑州都市圈，分别同比增加68%、86%、313%、382%、97%。

王文学将2019年定义为“都市圈元年”，并判断，“未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。”他认为，人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等要素资源向都市圈聚集，未来有2/3的新增城市人口在都市圈。

都市圈收入结构优化下，华夏幸福于2019年以146亿净利润，超额完成了利润承诺。

2018年7月， 中国平安 以137.7亿元获得华夏幸福19.70%的股权，成为华夏幸福第二大股东。与此同时，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。如果达不到利润指标，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

这也意味着，2020年，华夏幸福要完成180亿元的净利润指标。从核算步骤可以了解到，利润水平往往是其3至5年前的历史业绩反应。

从近5年的盈利符合增长率情况来看，在产业园区主导下，华夏幸福在营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标分别达29%、37%、32%，这也为2020年的利润目标提供支撑。

东吴证券研究报告指出，公司目前回归经营逻辑，更加重视经营质量提升，更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。

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产业新城效应，回款大幅改善

由于产业新城项目的长周期特点，华夏幸福的项目回款速度落后于一般房地产开发项目。过去一年中，华夏幸福大力加强销售回款、以提高现金回流速度。一季报显示，华夏幸福的产业新城销售回款率由46.2%大幅跃升15%至61.4%，回款能力显著改善。

对于产业新城的实际发展状况，董秘林成红在业绩会上进一步补充道，“产业新城现在已经呈现一个良好的梯队建设，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。”

这也意味着，截至2019年，华夏幸福已经有22座产业新城实现净现金流转正。随着其它产业新城项目的进入可售阶段，也将对其整体回款和经营性现金流有所改善。

王文学在业绩会上提到了未来公司的发展原则，“提升经营回款，优化经营性现金流，适度降低杠杆，合理的控制负债，业绩稳健增长，这是公司今后的重要发展原则。”

得益于回款的加强，华夏幸福的另一个显著特点便是加大土地投资力度，作为公司产业新城配套业务。

2019 年，华夏幸福加大了投资力度，新增土储748万平方米，同比增长88.7%，其中67%位于环京以外区域，长三角区域占比达28.5%。在产业新城方面，符合规划的开发用地面积2019年增加了2600万平方米，为后续产业新城的开发建设和回款提供了扎实的资源储备保障。

河北廊坊，华夏幸福孔雀城

进入2020年，华夏幸福的投资势头依然不减。据AI财经社统计，3月先后拿地环京区域的大厂回族自治县3块住宅、江苏省南京市溧水区的1块工业用地、环京区域河北省固安县居住用地以及安徽省六安市的居住及商业地块。

一季报显示，华夏幸福在全国拥有土地储备待开发土地面积562.49万平方米，一级土地整理面积1212.44万平方米，规划计容建筑面积1045.25万平方米。

在积极拓宽融资渠道的同时，随着中国平安的入股，华夏幸福的融资局面也持续向好，融资整体信用水平得到增强。

2019年，华夏幸福融资总额达1792.15亿元，同比增长28.9%。其中，在2019年6月“武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。此外，控股股东还直接为公司提供18亿永续债权资金支持，用于补充流动资金。

在新股东的强力支持后，华夏幸福打开了多种融资渠道，其财务稳健和融资情况得以改善。进入2020年1月份，华夏幸福成功发行12亿美元债券，其中3年期5亿美元债券票面利率6.90%，5年期7亿美元债券票面利率8.05%。

惠誉预期，华夏幸福的杠杆率在2019-2020年将继续徘徊在65%左右，但将从2021年开始逐渐下降。房地产销售和政府结算款带来的现金收入增加，将有助于支持推动公司增长而进行的额外投资。东吴证券研究报告也指出，华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。

（来源：LittleRed11的财富号 2020-05-08 11:21） [点击查看原文]