文/星空下的大橙子
五一假期,一个做生鲜的朋友约橙哥喝茶。这朋友生意做得不错,本市不少大单位都是他的客户。茶没泡好,朋友先倒起了苦水:“疫情这么一搞,我的账期直接长了一倍。物流又紧张,好多供应商见钱才给货。去年底到现在,我货款都垫了上千万。”我说:“你这情况会计上叫做经营现金流为负。不过也没什么,有家上市公司的这个科目连着3年没见过正数了,名字还特讨喜——华夏幸福(600340)。可能寓意祝全国人民都幸福。”朋友一听瞪圆了眼睛:“这么狠的吗?那怎么维持得了呢?”
“不要急,先给把茶我满上,慢慢聊。”
一、早已树大根深,有心猛龙过江
虽然名字取得心怀天下,但华夏幸福的业务布局集中在京津冀,也就是公司财报上的“环北京”(京畿),这个范围之外的中国在公司财报上统称“外埠”。2019年环京区域贡献了公司全部主营业务收入的55.38%。
摘自《华夏幸福2019年年报》
华夏幸福盘踞京畿多年,尤其在河北根基深厚,是一条不折不扣的地头蛇。直到2017年,华夏才首次在年报中提到了向珠三角、长三角和其他城市群扩张的战略。这一年,外埠收入猛增113.67%。由于房地产开发企业需要向业主移交不动产之后才能确认收入,从收款到确认收入大概有1到2年的时间差,所以2017年的增长反映出华夏开始向全国布局大约始于2015年。2018年和2019年,华夏的外埠收入分别增加82.8%和81.74%,全国战略也变成了明确的“3+3+N”。
这意味着,地头蛇想要进化成过江龙,要把幸福生活过到整个华夏大地了。
摘自《华夏幸福2019年年报》
但是,幸福没有那么容易。
2019年,虽然外埠收入增长81.74%,但对应的成本却增长了103.79%。房地产开发的主要成本就是土地价格,这个数据说明对于华夏来说好拿的地都已经拿完了,再想吃肉就得从当地的地头蛇嘴里抢了!朋友们现在明白为什么叫外埠了吧?
对华夏来说,出了环京就是客场了,这就叫内外有别。
另一个数据也显示出华夏的未来不乐观。前面橙哥说了,房地产企业从收款到确认收入有1到2年的时间差。在确认收入之前,这部分资金要记做预收款项。华夏2017年的预收款项比2016年增长29.18%,对应2019年主营业务25.53%的增速。而2018年预收款项只增长3.8%,2019年预收款项甚至还减少8.89%。这都预示着华夏今明两年的业绩会承受很大的压力。
“我明白了,华夏幸福不太幸福,赶紧讲讲经营现金流。”朋友给橙哥续上了茶。
“话说,那是2017年。”橙哥端起茶盅抿了一口。
二、利润难以兑现,全靠借钱维持
从2017年开始,华夏幸福的经营现金流就再也没有转正过。
这和公司的业务模式有关。公司主营业务有产业新城开发和商业地产开发两块。产业新城开发就是帮地方政府建设产业园区并提供相关的运营和物管服务。这种项目大家都懂的,主要还是靠配套的住宅赚钱。2019年华夏主营业务收入的63.69%来自房地产开发。
而园区建设一般采用PPP模式,这种业务模式简单讲就是企业和政府合作开发搞基建,政府除了批地给政策之外,也向企业支付一定的建设费和运营服务费。但是企业在实际运作过程中往往需要垫付大量资金。随着2017年地方债风险开始暴露,地方政府手头也拮据起来。根据2019年年报,华夏的应收账款高达468.71亿,同比增长36.1%远超营收增速。欠钱最多的5个单位中:
1.1个县财政局;
2.1个区财政局;
3.3个园区管委会。
这意味着公司全年1052.1亿的营收有44.55%无法回款,经营现金流不为负才奇怪了。
另外,严厉的房地产调控和园区运营状况不达预期让公司收回拿地和建设等前期投资也变得困难。种种因素共同作用,也就难怪华夏2019年对公司应收款项、存货和子公司商誉合计计提减值28.32亿,影响净利润25.73亿。要知道华夏2019年税前利润总额也不过146.85亿。
摘自《华夏幸福关于计提减值准备的公告》
经营现金流跟不上就只有靠融资维持。截止2019年末,华夏的有息负债余额至少有1500亿以上(有些负债是否需要付息没有明确说明)。2020年到期债务在600亿以上。
前面橙哥说过华夏今明两年业绩会承压,今年的一季报已经印证了这个推断。营收大涨89.64%净利润却仅增长7.71%,营收质量大幅下降。
摘自《华夏幸福2020年一季报》
业绩承压,资金紧张,债务沉重,所以19年有大量华夏债券持有人选择回售债券,等于是要求华夏提前还款。华夏将这部分债券回购之后重新出售,代价是将利率从略高于5%大幅上调至7%以上。
本来就缺钱,债主们还逼着早还钱,要么就是涨利息。无奈之下,华夏于2月22日公布了新的发债预案,希望借50亿,借10年。
摘自《华夏幸福债券发行预案》
三、结语
眼看着太阳快落山了。橙哥又喝了口茶润润嗓子,说:“我上iFind查了一下,华夏的一季度的预收款只有去年底的十分之一了。看来华夏的销售在疫情之下几乎休克了。”朋友半躺在靠椅上若有所思。半晌才悠悠说道:“我又拉了一个朋友入伙,几百万。”橙哥一拍大腿:“对嘛!华夏幸福应该跟你学,多搞增发少借债才能找到幸福啊!”朋友白了我一眼:“他倒是想,股东会答应吗?”
好吧,聊了一下午,其实朋友比我透彻。
注:本文不构成投资建议,股市有风险,投资需谨慎,没有买卖就没有伤害。
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(来源:星空财富的财富号 2020-05-09 20:04) [点击查看原文]
转载自: 600340股吧 http://600340.h0.cn公司名称:华夏幸福
股票代码:sh600340
市场类型:主板
上市日期:日
所属行业:区域地产
所属地区:河北
公司全称:华夏幸福基业股份有限公司
英文名称:China Fortune Land Development Co.,Ltd.
公司简介:华夏幸福公司致力于产业新城的投资、开发、建设与运营,已成长为中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品,秉持“四个坚持”的产业新城系统化发展理念,即“坚持以绿色生态为底板,坚持以幸福城市为载体,坚持以创新驱...
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