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发布于2020-05-28 18:47:16

华夏幸福模式致胜

作者:秦风

来源:首条财经-首财研究院

荆楚东风起,浴火正重生。

经历疫情洗礼,今年两会《政府工作报告》(简称“《报告》”),关于房地产的内容,也出现了一些变化。

《报告》显示:深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。

可见,中心城市和城市群,已是发展的“核心引擎”。

正如国务院发展研究中心原副主任刘世锦近期所表示,今后5年到10年,我国最大的结构性潜能是都市圈和城市群加快发展。都市圈发展,是在核心城市周边建大量小镇,这里有相当大的房地产发展空间。“如果能把都市圈小镇的房地产发展起来,对核心城市高房价也会起到抑制作用。”

以此观来,作为中心城市进阶城市群的基本空间形态,打造都市圈的战略意义更为深远。从行业看,甚至可视作未来之门的“钥匙”。

基于此,不少房企近年都在积极布局都市圈。长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈等,几乎成为必争之地。其中,华夏幸福的身影亮眼。

数据显示,在国内各大都市圈,经济发展排名靠前的(人口,GDP)都市圈中,华夏幸福均有业务布局。从广度深度看,难有匹敌竞品。

那么,为何是华夏幸福,率先拿到了“钥匙”呢?

模式,是一个重要考量。

模式能量 综合顶层赋能

梳理后可发现,相比排名更靠前的房企,华夏幸福的竞争特色在于独创的产业新城模式,这套模式也被称作“开发性PPP”。

传统PPP模式,即政府和社会资本合作,是公共基础设施中的一种项目运作模式。

而华夏幸福的产业新城开发性PPP模式,以政企合作为基础,以区域空间为载体,以产业发展服务为核心,通过要素集聚、创新驱动推动产业结构优化升级,实现合作区域经济社会可持续发展。

专家表示,这类PPP项目由社会资本承担主要经营风险,并从合作政府新增财政收入获取相应回报,具有整体开发、自我造血、激励相容和长期运营的特点,充分发挥市场配置资源的决定性作用,是落实都市圈战略、推动县域经济高质量发展的重要方式。

不难发现,产业新城开发性PPP堪称传统模式的创新升级版。而“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的可持续发展理念,也正是华夏幸福成功运营一座座产业新城的系统化理念,甚至可以成为房地产也破壁的参考路径。

该观点,并非空穴来风。

房住不炒的大基调下,调控依然是进行时。房地产黄金时代已过,短期、激进、粗放的模式必将难以为继,长期、可持续、精细化发展才是王道。

同时,前文已说到,未来中国经济增长的结构性机会在都市圈,而都市圈的关键在于“运营”,这一点亦与行业发展态势不谋而合。

传统PPP模式最大特点是单体运作。即对区域内各单体项目分别采用PPP模式招商,例如单条道路、单座体育馆等。

此模式,用于“查漏补缺、更换零件”,并无大碍。

但并不适用于我国都市圈的外圈层,也就是中小城市郊区、县域等,这些区域在产业结构、基础设施、公共服务、创新能力等方面,需要“整体升级”。

在此背景下,产业新城开发性PPP模式中综合开发的特点,有效解决了传统PPP模式“片面化”、“单一化”痛点。开发性PPP可通过设计咨询、土地整理、基础设施建设、城市公共配套建设、产业发展和城市管理运营六大服务,把盈利的、非盈利的项目组合到一起,肥瘦搭配,为县域经济高质量发展提供一揽子的解决方案。

中国财政科学研究院党委书记、院长刘尚希指出:开发性PPP是国际通行PPP模式与中国特色制度背景和实践土壤相结合后的创新化学反应,是传统PPP模式的升级版,也是我国区域开发组织模式的一次重大创新,对推动新型城镇化建设和国家治理能力现代化具有重要意义

简言之,华夏幸福有更高层次的格局观,通过综合开发、顶层赋能,坚持产城融合发展,提升区域联系度和协调性,由此引领区域整体发展,有效提升都市圈的扩张速度与发展质量。相比传统PPP模式,具有更加稳定的投资特性。

稀缺破壁价值 自我造血打底

这种稳定性,有稀缺的破壁价值。

传统PPP模式下,关于该模式是否会产生隐性债务的争议,一直没有停止。

数据显示,城投债总发行量、总偿还量、净融资额有增高趋势。特别是越来越多的城投公司选择境外发债,易形成新的隐性政府债务。

注重单体运作,风险尚且如此。那么综合开发、规模更大、整体性更强的开发性PPP模式,风险是否更烈呢?

答案是否定的。

因为基于开发性PPP,政府不花钱、不担保、不融资、不兜底、不负债,合作区域范围内所有投入都是由社会资本负责。

其次,社会资本和政府共同约定,社会资本需完成由合作范围内新增财政收入、GDP、民生、就业、生态环保、城市建设等关键指标组成的高质量发展绩效考核指标,并经第三方审计确认后,政府才能从社会资本自身创造的新增财政收入中支付社会资本回报。

如不达标,政府可不支付。

相比传统PPP模式“存量取酬”,开发性PPP做的是“增量取酬”。在该模式下,地方政府不仅没增加现有财政的支出责任,相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP服务费用后的结余,还增强了地方政府年度财政的支出能力,有利政府财政收支更加健康平衡,隐形负债问题自然消逝。

国务院发展研究中心研究员、中国科学院大学中国PPP研究中心主任孟春认为:开发性PPP是以产业发展、城市兴旺和财政增收为目的,在不增加地方政府债务,不要求地方政府提供担保的前提下,以区域内增量财政收入作为社会资本获取投资回报的前提和来源。走自我造血、激励相容的可持续发展之路的模式,有利于产业化、工业化、城镇化的深度融合。

正如硬币两面,开发性PPP模式虽帮政府卸下负债重担,但某种程度分析,该模式也将风险转嫁到了社会资本自身。

强大的“自我造血”功能,成为打底实力。

前文已说到,在开发性PPP中,高质量发展绩效的考核指标,是业绩关键。

这激励社会资本在运营过程中必须组建专业团队,用专业的人干专业的事,千方百计地引入“三高”,即高端技术、高端产业、高端人才,打造产业集群,真正发展实体经济,源源不断地创造越来越多的财政收入和GDP。

能够提供一整套赋能区域经济高质量发展的系统解决方案,为政府打造一个环境优美、生态宜居的城市,且匹配上高端的教育医疗,完善的城市商业配套,有魅力的居住社区,即华夏幸福最突出的核心竞争力。

刘尚希指出:“开发性PPP采取“增量取酬”,不仅有利于解决地方财力不足、隐性债务风险、项目重建设轻运营等问题,还能实现政府和社会资本之间的“激励相容”和“风险对冲”,而不仅仅是在现有风险上你多一点还是我多一点的风险分担。”

整体开发、自我造血、激励相容,梳理华夏幸福开发性PPP环环相扣的三大特点可发现,其不仅填补了传统模式弊端,更催生出了长期运营、持续发展的成长特性。

这种特性,价值不言而喻。

值得注意的是,开发性PPP模式,从开始投入到最终协议的履行完毕,整个过程需十几年甚至几十年的时间。

如此长周期、重资产运行,资金流不容忽视。

在境内发债环境持续收紧、融资调控不断趋严的当下,“钱紧”成为不少房企的时下难题,也是制约传统PPP模式的主要因素。

在此方面,华夏幸福再次扮演破壁角色,寻找到了一条可持续发展的融资之路,即ABS融资。

2020年3月19日,华夏幸福基业股份有限公司公告称,中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目实收认购资金19.1亿元,认购资金已达本专项计划募集规模,专项计划于3月19日成立。

众所周知,ABS融资的特点是周期长、利率低、收对稳定,风险小。结合开发性PPP模式,ABS融资的产品期限也较一般资产证券化更长,可谓“天作之合”。

可以预测,在ABS融资助力下,不仅利于华夏幸福盘活PPP项目、加快资金回笼,也能吸引更多社会资本参与项目建设,以此形成良性共振生态。

产业新城赋能都市圈

评判一种模式优劣,实践是唯一标准。

先来看固安产业新城,2002年,河北省固安县人民政府与华夏幸福签订合作协议,委托华夏幸福整体投资、开发、建设、运营固安产业新城。

18年来,在华夏幸福以产业为核心,产城融合发展的带动下,固安县财政收入由2002年1.2亿元,上升到2019年的96.2亿元,同比增长11.5%,总量居全市第一位;其中,一般公共预算收入完成49.9亿元,同比增长超9%,总量居全市第二位。

在产业培育方面,构建了高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的“313”产业体系。即强化电子信息、航空航天、生命健康三大战略性主导产业;培育科创服务这一先导产业,以京南科创谷为策源地,实现京津研发,固安转化;提速临空服务、文体康养、现代农业三大融合型特色产业。截至2019年底,累计引进签约企业超600家,投资额超1400亿元。

还有大动作。

2019年5月,固安正式发布建设“京南科创谷”规划,携手华夏幸福打造面积6.4平方公里的“京南科创谷”,未来将以培育科创板上市公司为实施目标,全力提升产业生态,成为京南科创孵化策源地。与此同时,随着紧邻固安的北京大兴国际机场通航,固安建设京南科创谷、培育科创板上市企业的优势会进一步凸显,“创新之城”可谓名副其实。

在城市建设上,截止2019年底,累计修建道路近超过230公里,7座供水厂、4座热源厂、2座污水处理厂等相关配套设施建设。每一公里就有一座公园,600万平方米绿化覆盖,125公里林荫跑步道。引入北京八中固安分校,构建全龄教育体系;通过幸福医院等综合三甲医院、综合门诊、社区医院,构建多层次医疗体系。

种种成绩,也让华夏幸福产业新城模式,得到各界认可。

早在2015年,固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP模式,就作为创造性典型经验与做法,受到国务院办公厅通报表扬;

同月,固安工业园区新型城镇化项目成功入选国家发改委PPP项目典型案例,成为发改委首批13个PPP项目典型案例中唯一入选的新型城镇化项目;

2016年10月,华夏幸福固安高新区产业新城项目入选第三批政府和社会资本合作示范项目,再获国家认可;

2018年5月,固安产业新城PPP项目入选联合国60个可持续发展的PPP案例,成为中国唯一入选的城镇综合开发案例。

放眼全国,亦不乏借鉴案例。

南京溧水产业新城开发性PPP项目、河南新郑产业新城开发性PPP项目、河南武陟产业新城开发性PPP项目等,也均在当地实现了都市圈多维赋能。

屡屡复制“神话”、产业新城各地开花,华夏幸福已站上价值风口。

中国经济传媒协会金融与产业研究院院长柴永强表示:纵观全球各国的城市发展经验,都市圈、城市群均是一条必经之路。在我国供给侧结构性改革的关键时期,都市圈经济无疑是基础性的破题力量。华夏幸福通过开发性PPP模式,吸引大量资金、技术、产业参与到公共服务和自身产品的供给中来,大大提升了当地经济的系统性、协同性,高效优化产业链、供应链、价值链的底层配置同时,激发当地城市产业集群活力、消费潜力,与供给侧结构性改革的目标不谋而合。这种可持续、抗周期、高门槛的核心竞争力卡位,不仅是华夏幸福立足新周期的基石,亦是唤起资本、行业希望的纽带。

引领效应 升腾之路

看看业绩单,可佐证上述期许。

财报显示,2019年,华夏幸福环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%;销售面积比重由54.2%提升至63.7%,异地复制见效。

投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元,创历史新高,比上年同期上升17.8%。新增签约入园企业545家,平均单家新增签约额比上年同期高出51.8%,公司引入龙头能力显著。公司新增签约投资额持续高速增长,近四年复合增长率达38.2%。

得益于此,整体业绩自然亮眼。财报显示,2019年,华夏幸福营收1052.10亿元,同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%,过去五年净利润年复合增长率达32.1%。公司整体毛利率达43.7%,同比增加2.1%;ROE为35.7%,同比增加0.5%。通过销售商品、提供劳务收到的现金达879.27亿元,同比增长17.06%;经营活动产生的现金流入为943.78亿元,同比增长17.89%;全口径回款同比增长21%,创历史新高。

尤为可贵的是,华夏幸福尚处开发性PPP模式的投入阶段,还是坚持给予投资者高额现金分红。2019年现金分红高达45.20亿元,且连续五年现金分红占净利润比重不低于30%,回报率高于行业水平。

这是一种责任力体现,更是一种发展信心、实力底气的彰显。

在首条财经看来,秉持以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体开发模式的华夏幸福,得益于扎实的产业力深耕、核心力打磨,已进入稳健快增、可持续的发展新赛道。有望引来更多“资本活水”,从而更好的深耕开发性PPP模式,形成良性循环。也为房地产业的发展方向,提供借鉴之道,头部“引领效应”显现。

大鹏一日同风起,扶摇直上九万里。中国城镇化的下半场,城市群仍在加速崛起,都市圈经济处于爆发前夜,华夏幸福还将带来怎样惊喜,首条财经将持续关注。

本文为首条财经原创

(来源:首条财经的财富号 2020-05-28 18:47) [点击查看原文]

转载自: 600340股吧 http://600340.h0.cn
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1534338190205-28 22:03
这怂货
1534369112105-28 21:39
可惜市场把复杂的高级劳动当作低级劳动估值啊
1534341175105-28 19:43
又来给华夏幸福吹牛逼,你倒是把股价吹上去啊!
华夏幸福分时图
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公司简介

公司名称:华夏幸福

股票代码:sh600340

市场类型:主板

上市日期:日

所属行业:区域地产

所属地区:河北

公司全称:华夏幸福基业股份有限公司

英文名称:China Fortune Land Development Co.,Ltd.

公司简介:华夏幸福公司致力于产业新城的投资、开发、建设与运营,已成长为中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品,秉持“四个坚持”的产业新城系统化发展理念,即“坚持以绿色生态为底板,坚持以幸福城市为载体,坚持以创新驱...

注册资本:39.1亿

法人代表:王文学

总  经 理:赵威,陈怀洲

董      秘:黎毓珊

公司网址:www.cfldcn.com

电子信箱:IR@cfldcn.com

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