房地产开发收入带动营收快增长。公司2018H1实现营业收入349.74亿元,同比增加57.13%。其中房地产开发收入约190亿元,同比增长179%,占总收入比重55%;产业发展服务收入约为109亿元,同比减少21%,占总收入比重31%;土地整理收入约为34亿元,同比增加452%,占总收入比重10%。房地产开发、产业发展服务和土地整理三项业务占公司2018H1总收入的96%。对比2017H1公司收入结构,我们可以看出2018H1公司收入主要由房地产开发项目结转带动。 归母净利润稳增长。公司2018H1综合毛利率为45.68%,同比下降11.86个百分点,但仍高于房地产行业同行。毛利率下滑主要因为收入结构调整以及产业发展服务毛利率2018H1下行。公司归母净利润保持稳增长,2018H1为69.3亿元,同比增加29%。基本每股收益为2.25元,同比增长23.63%。
   
负债率保持稳定,经营现金流优化。截至2018H1公司资产负债率为82.10%,同比上升1个百分点,有息负债率为28.89%,同比增加0.28个百分点。公司账面现金425.89亿元,同比下降30.25%,是一年内到期有息负债275.65亿元的1.55倍。公司融资总金额约1128.82亿元,较2017年底增加了2%,融资加权平均成本约为6.14%,较2017年底提高0.15个百分点。截至2018H1公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中Q2为17.85亿元,现金流在2018Q2出现优化。
   
预收账款锁定未来业绩。截至2018H1公司预收账款约为1433.15亿元,同比增加7.71%。其中663.84亿元为一年以内(占比46%),超过一年的预收账款769亿元中有737亿元为未结算房款。公司截至2018H1预收账款为2017营业收入的2.4倍(公司2017年营业收入为596亿元),是2017年房地产开发收入的4.95倍(公司2017年房地产开发收入为289亿元),业绩锁定性较强。我们认为公司有能力达到全年收入较高增速增长。
   
投资建议:“优于大市”。我们预测华夏幸福2018年EPS为3.92元。根据公司2018年8月30日收盘价计算,我们预测公司2018EPS对应的PE值为6.3倍,2018PEG(分母为2017-2019年净利润复合增速)为0.21。可比公司的PE值和2018PEG分别为7倍和0.29。我们看好公司成长能力和竞争优势,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为39.20-47.04元,对应PEG为0.34-0.41。维持“优于大市”。
   
风险提示:1)公司产业服务收入结转周期拉长,增速不达预期。2)地方房地产限购政策地域范围拓展或政策趋严导致公司住宅销量增速受到阻力。