根据华夏幸福半年报,归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%。华夏幸福综合毛利润率为48.7%,同比提升2.9个百分点,其中,产业新城业务毛利润占比达到54%,毛利润率为75%。整体净利润率为22.1%,同比增加2.3个百分点;净资产收益率为21.3%,同比增加4.8个百分点。过去五年,华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。但是如何持续赚钱、凭内生能力赚钱成为摆在所有房地产企业面前的最大问题。
   
一、行业四大变化,催生房企变革
   
近几年来房地产行业变化非常明显,对房企影响比较大。其一,行业正从增量市场开始向存量市场开始转变,单纯的“拿地-建房子-卖房子”的模式已经不可持续,存量物业的改造和运营都给房企提出了新课题;其二,行业利润越来越薄,土地越来越贵,房企盈利压力大,非招拍挂获取资源需要企业具有产业整合能力;其三,针对地产的融资持续收紧,资金成为房企的生命线,打通融资渠道是降低企业风险,可持续发展的重要手段;其四,因城施策,一城一策的政策原则影响,导致城市间分化加大,房企需要科学布局,分散城市周期带来的风险。为顺应行业变化,华夏幸福积极进行调整,通过结构优化和模式升级迭代来激发企业活力,保证公司持续盈利。
   
二、三优化一升级,共筑业绩高质量增长
   
1、布局优化:摆脱环京地区依赖性,扩大异地复制
   
作为河北起家,深耕京津冀的企业,华夏幸福在京津冀地区优势明显,但从2016年至2019年中期公司销售分布情况来看,公司在环京地区的销售占比持续下降,非环京地区销售占比持续上升。2019年上半年,华夏幸福销售额为645.31亿元,其中非环京区域销售额375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从2018年同期的39.94%大幅增长至58.21%,非环京区域的销售贡献显著提高。另外,杭州、南京、郑州等城市是华夏幸福走出环京地区舒适圈的核心增长极,业绩贡献明显,充分说明公司产业新城模式异地复制的可行性,且成果显著。
   
截至2019年上半年,华夏幸福布局各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中包括5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。报告期内新增的5个入库PPP项目,全部位于非环京区域。
   
2、业务优化:从产业新城转向“产业新城+商业办公”双轮驱动
   
华夏幸福的主营业务是产业新城,但2018年后公司开启对轻资产领域的尝试。以丽泽项目为代表的轻资产模式,开启了华夏幸福“产业新城+商业办公”业务的新篇章,将为公司业绩增长带来新的动力。2019年上半年,华夏幸福营业收入387亿元,同比增长11%;实现归母净利润85亿元,同比增长22%。业绩的持续增长充分证明产业新城的模式能为公带来持续性的收益。另外,公司产业新城业务毛利润贡献占比达到54%,未来随着公司业务结构不断优化以及轻资产业务的扩展,将为公司业绩增长提供持续性动力。
   
根据利润率表现,2019年上半年华夏幸福毛利润率达到49%,相比2018年同期提升3百分点,其中产业新城毛利润率高达75%,住宅毛利润率达到36%;归母净利润率达到22%,相比2018年同期提升2个百分点,公司盈利能力显著增强;净资产收益率为21.3%,2018年同期增加4.8个百分点,持续为股东创造价值。
   
3、融资结构优化:非房融资贡献显著,结构持续优化
   
2019年上半年房地产行业融资环境继续收紧,融资难成为房企面临的重要问题。但是华夏幸福凭借差异化的业务模式,融资结构持续优化。
   
从销售回款来看,2019年上半年华夏幸福经营性现金流入持续增长,整个上半年销售回款62%,相比2018年同期的46%大幅提升。从筹资性现金流来看,公司主动阶段性加杠杆,筹资性现金流入达761亿元,同比增长109%。从融资结构来看,公司提升非房地产类融资比例,2019年上半年新增非房地产类融资530亿元,占比达到84%,房地产类融资103亿元,占比16%。
   
华夏幸福融资结构能得到极大改善,主要得益于两方面:第一,产业新城模式经过多年的检验获得资管机构的认可;第二,产业新城产品紧抓不确定性中的确定性,提升了区域价值,推动实体经济发展,实现多赢。